Istutko rahakasan päällä?
Tomi Hyttinen / Yrittäjä, Tokko Group LKV
Kun puhutaan asunnoista, puhutaan usein isoista rahoista. Monesti elämämme suurimmista rahoista. Olen kuitenkin lukuisia kertoja törmännyt siihen totuuteen, että tätä rahaa hyödynnetään melko vähän jos lainkaan. Kuitenkin moni meistä haaveilee toteuttavansa itseään eri tavoilla ja raha on yksi tekijä joita itsensä toteuttaminen monesti vaatii.
Haen tässä takaa sitä, että monella meistä on asunto joka voi olla noussut arvoa viimeisen viiden vuoden aikana merkittävästikin. Toisaalta asuntolainaa on saatettu maksaa pois jo vaikka 15 vuotta, jolloin yhdistettäessä lainan poismaksu ja asunnon arvonnousu, on meille saattanut syntyä mukavakin summa ihan käypää rahaa säästöön.
No miten tätä rahaa sitten voisi hyödyntää?
No ensinnäkin mietitään hieman rahan syvintä olemusta. Sehän on vaihdon väline ja jotta sitä voi vaihtamisessa hyödyntää se tulisi jotenkin saada ”irti” niistä seinistä eikö niin? Ymmärrän sen, että monelle saattaa olla hankalaa kuvitella tilanne jossa se miljoona kiloa tiiltä pitäisi jotenkin kuvitella siirtävänsä kassakoneeseen. Ihan niin yksinkertaisesti asia ei valitettavasti toimikaan, vaan tähän tarvitaan työkaluja.
Rahan hyödyntämisen työkaluja tässä tapauksessa ovat vapaat vakuudet ja lainaraha. Käytännössä tällä tarkoitan siis sitä, että jos asuntosi arvo on X€ ja sinulla on siitä huomattavasti vähemmän lainaa jäljellä, voit käsitellä tätä erotusta puhtaana rahana.
Otetaan seuraavaksi pieni laskentaharjoitus selventääksemme asiaa.
Asuntosi nykyinen arvo = 400.000€
Asuntolainasi = 200.000€
Pankin vakuusvaatimus nykyiseen asuntoosi = 25%
Vapaa vakuus ilman asunnon myyntiä = 100.000€
Käteinen jos päätät myydä asunnon = 200.000€
Laskutoimitus jos et ole myymässä asuntoasi:
Asunnon nykyinen arvo 400.000€ x 0,75 = 300.000€ eli vapaa raha joka jää käyttöön kun pankin vakuusvaade täyttyy
Vapaa raha 300.000€ - asuntolaina 200.000€ = 100.000€ joka on kaikkien vakuusvaateiden ja lainan jälkeen sinun käytössäsi
Laskutoimitus jos olet myymässä asuntoasi:
Asunnon nykyinen arvo 400.000€ - asuntolaina 200.000€ = sinulle käteen jäävä raha lainanlyhennysten jälkeen
Edellä mainituilla esimerkeillä pyrin havainnollistamaan sitä, että vaikka et olisi asuntoasi myymässäkään, sinulla voi olla käytössäsi huomattavakin summa rahaa haluamiisi käyttötarkoituksiin kuten vaikka sijoitusasunnon hankintaan (=investointeihin) tai toki halutessasi myös vaikka uuden auton ostamiseen (=kulutukseen).
Käytännössä homma toimii sitten niin, että tilanteessa jossa et ole myymässä nykyistä asuntoasi mutta tahtoisit hyödyntää tuota vapaana olevaa rahaa omiin tarpeisiisi, sinun tulee pelata lainarahalla. Käytännössä voit siis lainata vapaata vakuutta vastaan pankista rahaa. Tässä laskuesimerkissä esimerkiksi tuon 100.000€. Huom! Varmista tämä toki aina omasta pankistasi, mutta näin yleisellä tasolla homma toimii niin. Olennaista lainarahan kanssa pelatessa on toki se, että se on rahaa mikä pitää maksaa takaisin ja sillä on joku takaisinmaksuaika joka tarkoittaa kuukausittaisia lainanlyhennyksiä.
Otetaan taas kaksi erilaista harjoituslaskelmaa.
Case 1
Haluat investoida ja ostaa sijoitusasunnon vapaalla vakuudellasi.
Ostettavan sijoitusasunnon hinta = 100.000€
Pankin vakuusarvostus kohteelle 75% = 75.000€
Oman pääoman tarve = 100.000€ - 75.000€ = 25.000€
Näin vapaana olevasta 100.000€ omasta vapaasta rahastasi sinun tarvitsee antaa pankille 25.000€ vakuudeksi jolloin sinulle jää vielä 75.000€ vapaata vakuutta jäljelle.
Jos oletetaan, että ostat sijoitusasunnon yllä olevalla mallilla, eli siis täysin lainarahalla hyödyntäen vapaata vakuuttasi voisi sijoitus toimia sinulle alla olevalla tavalla:
Sijoitusasunnon velaton ostohinta = 100.000€
Asunnon vastike / kk = 120€
Lainanlyhennys + korko / kk (1% korko p.a.) = 377€
Vuokratulo / kk = 600€
Verot 30% = 144€ (Vuokratulo 600€ - Vastike 120€) x 0,3 = 144€)
Kassavirta / kk = 600€ (vuokra) – 120€ (vastike) – 377€ (lyhennys 293€ +korot 84€) – 144€ (verot) = -41€/kk
Oma pääoma karttuu / kk = 293€
Tämä esimerkki osoittaa sen, että vaikka kyseessä ei olekaan puhtaasti kassavirtapositiivinen kohde vaan tässä esimerkissä joka kuukausi maksetaan 41€ omasta pussista, karttuu oma pääoma kuitenkin joka kuukausi 293€ + mahdollinen asunnon arvonnousu. Tässä esimerkissä on hyvä muistaa, että omaa käteistä ei projektiin ole laitettu euroakaan pl. varainsiirtovero jos se on maksettu käteisellä, vaan ainoastaan hyödynnetty omaa vapaata vakuutta.
Case 2
Haluat kuluttaa ja matkustaa maailman ympäri.
Maailmanympärysmatkan hinta = 20.000€
Pankkilainan korko = 3,85%
Lyhennys + korot 5v. maksuaikataulun mukaan = 370€/kk
Näin voisit hyödyntää vapaata vakuuttasi unelmasi toteuttamiseen, mutta joutuisit maksamaan 5 vuoden ajan 370€ joka kuukausi lainaasi takaisin ja korkokustannuksesi tuolta ajalta olisivat n. 2270€. Maailmanympärysmatkasi lainarahalla maksaisikin 20.000€ sijasta siis 22.270€.
Verrattuna yllä olevaan esimerkkiin, jossa ostaisit sijoitusasunnon ja laittaisit joka kuukausi 41€ omasta pussista peliin, olisi sinulla 5 vuoden päästä rahaa säästössä 17.580€ eli melkein tuon maailmanympärysmatkan verran. Etkä oikeastaan ole itse tehnyt mitään muuta kuin miettinyt kuvion kuntoon ja antanut vuokralaisen säästää summan puolestasi.
Näin siis toimii raha asuntomaailmassa. Yllä olevat ovat toki karkeita esimerkkejä ja jokainen projekti vaatii omanlaisensa tarkastelun, mutta tälläkin hetkellä todella moni vaurastuu isosti tekemällä kuvion 1. tyyppistä asuntosijoitustoimintaa.
Me Tokko Groupilla autamme luonnollisesti asuntojen arvioinnissa pankkien vakuusvaatimuksia varten. Jos siis kiinnostuksesi heräsi, niin suosittelen tilaamaan asunnon virallisen arviolausunnon verkkokaupastamme. Näillä voi aueta sinullekin täysin uusi maailma asuntorahan hyödyntämisessä!
