Mihin asuntokauppa on menossa?

Lukuaika n. 5min

Viimeiset vuodet asuntokaupassa ovat olleet erikoisia. Kaikki alkoi laskevista koroista ja tämä työnsi rahaa paljon myös kiinteistöihin ja asuntoihin. Tilanne huipentui koronaan jonka aikana asuntokauppa kävi kuumana kuin hellankoukku – edelleen halvan rahan siivittämänä. Näin jälkikäteen sanottuna, ja varmasti sen moni ääneen sanoikin, että meno ei ole ihan terveellä pohjalla. Ja näinhän siinä sitten erilaisten shokkien myötä kävikin että kauppa loppui kuin veitsellä leikaten. No, tilanne ei sinänsä ole uusi sillä eihän tämä ole ensimmäinen eikä viimeinen kriisi maailmassa.

Historiaa on helppo katsoa ja sillä viisastella, mutta olennaisempaa on katsoa tulevaisuuteen. Ei ennustaa, sillä siihen ei pysty kukaan, mutta miettiä erilaisia skenaarioita ja varautua niihin.  

Omaan kokemukseeni perustuen kauppa alkoi toden teolla hiipumaan loppukesästä 2022. Ukrainaan kohdistuvasta brutaalista hyökkäyssodasta näytti tulevan pitkä ja korkojen nousu näytti olevan tosiasia kun inflaatio alkoi hakkaamaan melkoisen kovaa tahtia. Nämä kolme epävarmuustekijää olivat ja ovat edelleen ne miksi asuntokauppa on kärsinyt.

Kun katsotaan tilastojen valossa esimerkiksi Helsingin, Espoon ja Vantaan yhdistettyjä asuntokauppatilastoja, voidaan havaita seuraavia muutoksia.

• Asuntojen tilastot aikavälillä 1.1.2022 – 30.6.2022

  • Kauppojen määrä 10804kpl

  • Myyntiaika 68pv

  • Keskineliöhinta 4765€/m2

• Asuntojen tilastot aikavälillä 1.7.2022 – 31.12.2022

  • Kauppojen määrä 7575kpl

  • Myyntiaika 91pv

  • Keskineliöhinta 4700€/m2

• Asuntojen tilastot aikavälillä 1.1.2023 – 20.6.2023

  • Kauppojen määrä 5295kpl

  • Myyntiaika 93pv

  • Keskineliöhinta 4583€/m2

Käytännössä näyttää siis siltä, että keväällä 2022 kauppaa käytiin vielä kappalemäärissä oikeinkin hyvin. Syksyllä 2022 kauppamäärät tippuivat jonkin verran mutta hinnat sen sijan olivat vain aavistuksen laskussa. Myyntiajat olivat pidentyneet n. 30%. Sen sijaan keväällä 2023 näyttää siltä että kauppamäärät ovat vuoden takaiseen verrattuna vähäisiä, noin puolet siitä mitä vuosi sitten. Hinnat ovat laskeneet vuodentakaiseen kuitenkin maltillisesti syksystä ja myyntiaikakin on pysynyt syksyn tasolla. Tässä toki on hyvä muistaa se että tilastoissa on mukana kolme kaupunkia uudis ja vanhis- kohteineen. Keskiarvoja siis.

Kun katsoo viime aikaisia ennusteita mm. inflaation osalta, ne ovat onneksi orastavasti rohkaisevia. Inflaatio, varsinkin kokonaisinflaatio on lähtenyt taittumaan ja tämä näyttäytyy mm. pankkien ennusteissa niin että pahin korkopiikki olisi nyt takanapäin. Samanlaista nousua kuin vuoden sisään ei ole nähtävissä. Rohkeimmat puhuvat jopa siitä että korot voisivat alkaa taittumaan vuoden 2024 alusta. Jos näin käy, ja varsinkin jos sota Euroopassa saadaan päätökseen voi olla odotettavissa hyvinkin positiivista kehitystä. Mutta sitähän ei kukaan tietenkään voi tietää.

Kun taas katson asiaa kiinteistönvälittäjän näkövinkkelistä vaikuttaisi siltä, että vuoden 2023 ensimmäisellä kvartaalilla kiinnostusta asuntoihin on, mutta päätöksissä ollaan varovaisempia. Myöskään asunnon myyntiin ei lähdetä tällä hetkellä niin helposti, sillä pelätään ns. ”huonoa” hintaa jonka asunnosta voisi saada. Lisäksi osaltaan kauppaa hidastaa rahoituksen saatavuuden heikkous, sillä pankit ovat kiristäneet luotonantoaan. Edellä mainitusta johtuen mm. siltarahoitukset ovat vaikeasti saatavilla ja tämä pidentää myyntiaikoja entisestään.

Kuitenkin alan muiden toimijoiden kanssa keskustellessani huomaan orastavaa positiivisuutta eteenpäin mentäessä. Ei ole odotettavissa ihmekäännöstä tai ketsuppipullon räjähtämistä, mutta merkkejä paremmasta. Uskaltaisinkin sanoa että kovin paljoa hinnoissa ei enää tulla alas jos ollenkaan ja kauppamäärätkin lähtevät hiljalleen nousuun. Se, tapahtuuko niin juhannuksen jälkeen, syksyllä vai ensi keväänä riippuu tienkin monesta asiasta. Mutta sanoisin että ensi keväänä on tilanne jo hyvinkin mahdollisesti toisenlainen.

Jos mietit kannattaako nyt myydä vanha asunto ja vaihtaa se uuteen, niin mielestäni asumisen perusfundamentit eivät ole muuttuneet. Jos saatkin omasta asunnostasi nyt vähemmän kuin mitä olisit saanut siitä vuosi sitten, et maksa uudestakaan piikkihintaa. Enemmän on kyse siitä, onko olemassa riski siihen että asunnostasi tulisi arvoton ja siihen en ainakaan Helsinki, Espoo, Vantaa akselilla näe mitään viitteitä. Kannattaa siinä mielessä kelata hieman historiaa taaksepäin ja miettiä mitä asunnot maksoivat vaikka 15 vuotta sitten. Eivät ne tule PK -seudulla olemaan halvempia 15 vuoden päästäkään, tai näin ainakin itse näen tilanteen.

Jos taas mietit sijoitusasunnon ostoa, tämä korostuu mielestäni entisestään. Tai ensiasunnon tapauksessa. Nyt jos joskus voit tehdä elämäsi diilin ja viitaten arvonnousuun pitkällä aikavälillä tulet todennäköisesti tästä suosta ulos voittajana. Mielestäni sijoittajan tai ensiasunnon ostajan tilanne oli matalista koroista huolimatta tukalampi pari vuotta sitten kun järkevän hintaista ostettavaa ei oikein tahtonut löytyä. Tilannehan on lopulta yksinkertainen; jos maksat asunnostasi enemmän matalien korkojen aikaan tai vähemmän korkeampien korkojen aikaan on lopputulos lopulta sama. Raha vain menee eri paikkaan.

Summa summarum. Tilanne on ollut ja on vieläkin asuntokaupalle heikko, mutta siihen on perusteet. Paljon on myös omasta mielialastamme kiinni ja siitä miten tulevaisuuden näemme. Nyt on orastavia positiivisuuden merkkejä ilmassa ja uskon että käänne parempaan on jo käsillä.

Keväisin terveisin, Tomi Hyttinen / Tokko LKV