Airbnb vai pitkäaikaisvuokraus? Näin tuplaat tuotot ja vältät sudenkuopat.

Airbnb- ja Booking-hostiksi ryhtyminen – tuplaako se vuokratuottosi?

Moni miettii, voisiko lyhytaikaisvuokraus olla pitkäaikaisvuokrausta parempi diili. Voin kokemuksesta sanoa; kyllä voi, jopa 90 % parempi. Vuoden mittaisen hostauskokeiluni aikana vuokratulot lähes tuplaantuivat verrattuna tavalliseen vuokrasuhteeseen.

Mutta, on hyvä muistaa että lyhytaikaisvuokraus ei ole pelkkää passiivista tuloa. Se on liiketoimintaa, jossa vieras on kuningas ja kilpailu näkyvyydestä kovaa. Tässä omat oppini ja tärkeimmät työkalut helpottamaan hostin elämää.

1. Älä myy halvalla

Jos hinnoittelet liian alas, saat vääriä asiakkaita. Kokemus on opettanut että:

• Halpa hinta houkuttelee ne, jotka valittavat kaikesta.

• Korkeampi hinta tuo laadukkaampia vieraita.

Mieluummin otat tyhjän yön kuin asiakkaan, joka antaa huonon arvostelun ja valittaa kaikesta. Hinta on psykologinen viesti laadusta – ”premium” hinnalla houkuttelet premium-vieraita. Kun matkabudjettisi on alhainen, jokaiselle eurolle on saatava maksimaalinen ilo ja se ei ole hostin kannalta välttämättä hyvä asia.

2. Varaudu joustamaan (liiankin paljon)

Portaalit ovat lähes aina vieraan puolella. Jos joku valittaa, sinä olet se, jonka odotetaan joustavan. Se ei tarkoita, että kaikkeen pitää suostua, mutta on hyvä muistaa seuraavat asiat:

• Huono arvostelu voi maksaa sinulle enemmän kuin pieni hyvitys. Jos siis ajaudut nokkapokkaan vieraan kanssa, anna se alennus ja jatka eteenpäin. Lähtökohtaisesti jo valitusviestin lähettäminen tarkoittaa sitä että hostin on annettava ihan kaikkensa että huonoa arvostelua ei tule – ja silti voi tulla.

• Portaalit eivät poista huonoja arvostelua, eivät vaikka ne olisivat kuinka vääriä lausuntoja tahansa.

3. “Kysyjät” vs. “varaajat”

Vieraat, jotka vain varaavat ja tulevat, ovat kultaa. Jos ensimmäinen viesti alkaa 10 kysymyksellä ja tinkimisellä, tiedät jo, että luvassa on säätöä.

Pidän itse viestit tiiviinä ja pysyn hinnassani. Hyvä asiakas ei tingi, hän ostaa kokemuksen, ei vain yösijan.

4. Yövy omassa asunnossasi

Paras tapa löytää puutteet on kokea asunto vieraan näkökulmasta. Vieras ei välttämättä edes mainitse asiaa – hän vain antaa 4 tähteä 5:n sijaan. Siksi kannattaa yöpyä asunnolla ainakin kerran kesällä ja talvella.

Esimerkki omasta asunnostani; asuntoni oli kesäisin ahdistavan kuuma, enkä olisi huomannut sitä pelkillä käynneillä. Lisäsin asuntoon siirrettävän ilmastointilaitteen ja heti palautteet paranivat.

5. Älä panikoi tyhjistä öistä

Lyhytaikaisvuokrauksessa varaukset tulevat usein viime hetkellä. Yksi isoimmista virheistä on polkea hintoja paria viikkoa ennen tyhjää jaksoa.

Halpa hinta tuo yleensä huonoja vieraita. Parempi odottaa ja saada vieras, joka maksaa hyvän hinnan kuin valittaja joka antaa huonon arvostelun.

6. Automatisoi kaikki minkä pystyt

Lyhytaikaisvuokraus muuttuu painajaiseksi, jos jokainen varaus hoidetaan käsin. Oma "tech-stackini" on seuraavanlainen:

• Smoobu.com: Kalenterien synkkaus ja automaattiviestit (Airbnb + Booking)

• Pricelabs.co: Dynaaminen hinnoittelu kysynnän ja sesonkien mukaan.

• Pindora.fi: Älylukko, jolla sisäänpääsy hoituu itsenäisesti.

• QR-koodiohjeet: Vieras saa yhdestä koodista kaikki tiedot jotka on rakennettu omille nettisivuilleni: https://www.tokko.fi/messiapartment

7. AirDNA – data on ystäväsi

Arvailu on amatöörien peliä. Käytän AirDNA:ta analysoidakseni asunnon potentiaalisen tuoton. Saat selville mm.:

• Alueen keskihinnat (ADR).

• Täyttöasteet.

• Sesonkien ja kysynnän vaihtelut.

Esimerkki; Helsingin keskustan keskihinta on noin 115 USD/yö ja täyttöaste noin 59 %. Tämä data auttaa hinnoittelemaan oikein ja arvioimaan realistista tuottopotentiaalia.

8. Laadukkaat kuvat – salainen ase

Kuvat myyvät, teksti vain tukee myyntiä. Airbnb:n mukaan ammattitasoiset kuvat voivat lisätä varauksia 20–40 %.

Vinkit:

• Ota 12–15 huippulaadukasta kuvaa ja käytä mahdollisesti ammattikuvaajaa.

• Näytä tunnelmaa; aamukahvi parvekkeella, valoisa olohuone, iltavalaistus yms.

• Panosta yksityiskohtiin – tyynyjen asettelu, kukat pöydällä ja siisti keittiö.

Jos haluat premium-hintoja, asunnon pitää näyttää premiumilta.

Yhteenveto – mitä hostaus oikeasti vaatii?

Lyhytaikaisvuokraus on tuottavaa, mutta se ei ole pelkkää nappien painamista. Menestyminen vaatii jatkuvaa kehittämistä. Alla vielä yhteenvetona tärkeimmät asiat.

• Oikea hinnoittelu (älä myy halvalla).

• Data ja analytiikka (AirDNA).

• Loistava asiakaskokemus (selkeät ohjeet, joustavuus, hyvät arvostelut).

• Automatisointi (vähemmän säätöä, enemmän tuottoa).

• Visuaalista laatua (kuvat ratkaisevat arvostelujen lisäksi kenen kohde valitaan).

Kun nämä ovat kunnossa, saat oikeat asiakkaat, paremmat arvostelut ja isomman tuoton. Eli ei muuta kuin nyrkit saveen ja hommiin!

Asuntoterveisin, Tomi Hyttinen
LKV, LVV, KTM
+358 44 3367822
tomi@tokko.fi