Asuntomarkkinakatsaus 01/2024

Lukuaika n. 5min

Asuntomarkkina on ollut aikamoisessa turbulenssissa viime aikoina. Vuosi 2023 oli historiallisen huono kauppavuosi ja sitä on verrattu hintakehityksen näkökulmasta jopa finanssikriisiin ja 90 -luvun lamaan. Jokainen kriisi on aina erilainen eikä niitä voi suoraan verrata, mutta jotain kertoo se että mm. 90 -lukua on keskusteluissa väläytelty. Ja se jos jokin veti Suomen polvilleen.

Jos vertailujaksoksi otetaan oletettu asuntokaupan huippuhintataso keväällä 2022 ja taasen oletettu pohjataso syksyllä 2023, ovat asuntojen hinnat reagoineet koko Suomen tasolla n. 16% alaspäin (lähde: KVKL). Tämän pitäisikin täsmätä, sillä aikaisemmassa artikkelissani pohdin sitä miten korkojen nousu vaikuttaa asuntojen hintaan ja korkotason noustessa 4% tulisi asuntojen hinnan reagoida n. 16% alaspäin. Näin näyttää Suomen tasolla käyneen.

“Korkotason noustessa 4% tulisi asuntojen hinnan reagoida n. 16% alaspäin. Näin näyttää Suomen tasolla käyneen.”

Jos taas katsotaan samaa aikajaksoa Helsingin Töölössä, ovat hinnat reagoineet keväästä 2022 syksyyn 2023 n. 9,7%. Eli huomattavasti vähemmän kuin koko Suomen keskimääräinen hintamuutos. Tämän otannan perusteella vaikuttaisi siis siltä, että kantakaupunki on pitänyt arvonsa keskiarvoa paremmin. Mutta on toki hyvä muistaa että kyseessä ovat keskiarvot ja kun katsotaan tilannetta esimerkiksi Helsingin Kalliossa, joka on vuosikaudet ollut kuuman trendikaupunginosan maineessa, huomaamme siellä hintojen samalla tarkastelujaksolla tippuneen n. 14,3% joka alkaakin olla lähempänä koko Suomen keskiarvoa vaikka itäisestä kantakaupungista onkin kyse.

Hinnat ovat siis reagoineet alaspäin, myyntiajat pidentyneet ja kotitaloudet joutuneet muutenkin ahtaalle inflaation noustessa ja sitä kautta korkotason noustessa. Moni on lykännyt asunnonvaihtoaan sillä pelko siitä että oma asunto ei mene kaupaksi tai ainakaan siihen rahaan kuin mitä toivottaisiin on antanut tilaa ajatukselle että odotellaan nyt vielä hetki. Ja näin on todellakin tehty myös minun asiakaskunnassani. Vuonna 2023 tapahtui lukuisia tilanteita joissa oma asunto ei mennyt kaupaksi tai jos olisi mennyt, olisi hinta ollut niin alhainen että siitä ei olisi jälkipolville jäänyt mitään kerrottavaa.

Oma näkemykseni on, että jos kauppoja olisi tehty enemmän vallitsevaan kysyntätasoon hinta sopeuttaen, olisivat hinnat tippuneet vieläkin enemmän. Mutta moni säästi muualta, otti käyttöön säästöjä, haki lyhennysvapaata tai keksi lisätienestejä että omaa asuntoa ei tarvitsisi pilkkahintaan myydä.

“Moni säästi muualta, otti käyttöön säästöjä, haki lyhennysvapaata tai keksi lisätienestejä että omaa asuntoa ei tarvitsisi pilkkahintaan myydä.”

Ja tämä tulppa meillä on nyt pullonsuussa. Samoin on se fakta, että rakennusliikkeitä on heikon kysynnän vuoksi mennyt konkurssiin ja ne jotka ovat vielä pystyssä eivät rakenna nyt ainakaan asuntoja. Tämä taas vaikuttaa siihen että kahden vuoden päästä asuntoja ei valmistu nimeksikään. Myönteisiä oleskelulupapäätöksiä on myönnetty viimeisen 12kk:n aikana n. 170.000 kappaletta (lähde: Maahanmuuttovirasto). Vertailun vuoksi vuonna 2015 sama luku oli 75.000 kappaletta. Eli maahanmuutto on siis yli tuplaantunut vuodesta 2015.

Viimeisimpien ekonomistien näkemysten mukaan korkotaso olisi seuraavaksi lähdössä laskuun asettuen keskitpitkällä aikavälillä 2-3% luokkaan (euribor 12kk). Jos nyt leikitään ajatuksella, että uusia asuntoja ei valmistu, korot laskevat, maahanmuutto pysyy samalla tasolla ja asunnonvaihto on ollut lukossa 1-2 vuotta, voimme vain arvata mitä asuntojen hinnoille käy jos mikään muu asia ei muutu.

“Jos nyt leikitään ajatuksella, että uusia asuntoja ei valmistu, korot laskevat, maahanmuutto pysyy samalla tasolla ja asunnonvaihto on ollut lukossa 1-2 vuotta, voimme vain arvata mitä asuntojen hinnoille käy jos mikään muu asia ei muutu.”

Siksipä tässä hetkessä on hyvä katsoa tulevaisuuteen. Ja mielestäni ihan levollisin mielin. Kauppa käy tällä hetkellä tätä kirjoittaessa tammikuussa 2024 vielä jokseenkin hitaalla, mutta se johtuu siitä että asuntoja on valmistunut ja valmistuu vieläkin tarpeeksi. Kriisi on myöskin kestänyt vielä verraten lyhyen aikaa ja pakonomaista asunnonvaihtotarvetta ei (vielä) ole päässyt syntymään. Totutteleminen korkoihin on vielä käynnissä ja epävarmuus siitä mihin taso tulee asettumaan lienee jarruttanut eniten; on mahdotonta budjetoida alati nousevien korkojen markkinassa.

Mutta tällä hetkellä siis näyttää siltä, että korkotaso olisi hiljalleen tulossa alaspäin, joka tulee vaikuttamaan asuntojen arvoihin nostavasti. Patoutunut kysyntä tulee purkautumaan jossain vaiheessa ja tämä yhdistettynä suureen maahanmuuttoon sekä pieneneviin rakennusmääriin tulee johtamaan kysynnän ja tarjonnan tasapainottumiseen ja sitä kautta hintojen nousuun ja myyntiaikojen lyhentymiseen. Toivottavasti balanssi syntyy tällä kertaa maltilla ja nousurallia ei pääse syntymään. Sillä jokaista rallia seuraa valitettavan usein isompi lasku ja toisaalta syväjää voi pahimmassa tapauksessa ajaa nousuralliin. Saa nähdä miten tällä kertaa käy, mutta uskon että asuntomarkkina on hyvin eri näköinen parin-kolmen vuoden päästä.

Asuntoterveisin, Tomi Hyttinen / Tokko LKV