Yleinen mielipide tuntuu olevan, että oma tontti on ainoa oikea vaihtoehto. Tuntuu siltä, että jotain omistetaan ja sukan varteenkin jää jotain. Mutta miltä asia näyttää lukujen valossa?
Eräässä Tokko LKV:n myynnissä olevassa kohteessa oli valinnainen vuokratontti, jonka vuokra oli 260 €/kk. Tontin lunastushinta oli 54 000 €. Jos tähän kohteeseen otetaan asuntolaina esimerkiksi 20 vuodeksi, lainan lyhennys ja korot ovat tontin osalta n. 313 €/kk. Siitä koron osuus on noin 158 € 3,5 %:n korko-oletuksella (tasaerälaina).
Oletetaan, että asunnossa asutaan noin 12 vuotta (keskimääräinen omistusaika).
Katsotaanpa asiaa kahdesta eri vinkkelistä. Ensimmäisessä tontti on maksettu lainalla pois. Toisessa tontista on maksettu vuokraa, ja ylimenevä osuus (313 – 260 = 53 €/kk) on sijoitettu 8 %:n tuotto-oletuksella 12 vuodeksi.
Oma tontti (maksut yht. 313 €/kk)
Maksettu yhteensä 45 072,00 € (313 €/kk)
Maksetut korot 22 752,00 € (158 €/kk)
Maksettu lyhennys 22 320,00 € (155 €/kk, säästössä 12 v kuluttua)
Vuokratontti (maksut yht. 313 €/kk)
Maksettu vuokraa yhteensä 37 440,00 € (260 €/kk)
Sijoitettu yhteensä 7 632,00 € (53 €/kk)
Sijoitettu pääoma 12 v kuluttua 12 586,00 € (53€/kk, säästössä 12 v kuluttua)
Tällaisilla oletuksilla tontin omistaminen olisi siis ollut kannattavampaa sukan varteen jäävää osuutta ajatellen. Jos säästöllä ei olisi merkitystä, kuukausittaiset kulut olisivat olleet vuokratontissa näillä oletuksilla pienemmät, mutta silloin säästöönkään ei olisi jäänyt mitään.
Laskelma ei ota huomioon asunnon mahdollista arvonnousua tai -laskua, joka saattaa muuttaa lukuja merkittävästikin. Arvon laskiessa vuokratontti voi olla houkuttelevampi vaihtoehto, ja joka tapauksessa se poistaa riskin siitä, mihin suuntaan tonttimaan arvo kehittyy. Toisaalta vuokratontin tapauksessa on riski, että sijoitetut ”ylimääräiset” rahat eivät tuotakaan 8 % p.a. vaan paljon vähemmän (tai enemmän). Hauska fakta on myös se, että kauppatilastoissa asuntojen hinnat ovat usein suhteellisesti korkeammat silloin, kun valinnaista vuokratonttia ei ole lunastettu. Tämä voi johtua siitä, että asunto koetaan kokonaishinnaltaan ”edullisemmaksi”, vaikka kaikki kustannukset huomioiden näin ei välttämättä ole.
Toinen vuokratontissa usein mietityttävä asia on se, mitä tapahtuu vuokrasopimuksen päätyttyä.
Ensinnäkin sopimukset ovat yleensä pitkiä, vähintään 50 vuotta, joten omalla kohdalla asia ei tule eteen ihan heti, ellei sopimusta ole tehty kauan sitten ja se ole tulossa tiensä päähän. Silloin huoli saattaa olla aiheellinen. Tiedämme tapauksia, joissa vuokrasopimusta ei ole jatkettu, ja tällöin tontilla oleva rakennus muuttuu käytännössä arvottomaksi. Yleensä näin ei kuitenkaan käy, vaan sopimusta pyritään jatkamaan. Se on myös vuokranantajan etu, jos tontti on alun perinkin hankittu tähän tarkoitukseen. Lisäksi on hyvä muistaa, että esimerkiksi kaupungin ollessa vuokranantajana olisi hyvin erikoista asuntopolitiikkaa, jos kaupungin omat asukkaat eivät voisi luottaa siihen, että asumiseen tarkoitettu maa on sitä myös jatkossa.
Tämän lisäksi kaavoitus määrittää pitkälti, miten maata saa ja voi jatkossa käyttää. Jos tontti on kaavassa asumiseen tarkoitettu, sitä ei noin vain muuteta muuksi, vaikka omistaja olisikin joku muu taho kuin kaupunki.
On myös hyvä muistaa, että vaikka tontti omistettaisiin, kyse on lopulta siinäkin vain sopimuksesta. Jos siis ajatellaan, että vuokrattua maata koskeva sopimus voidaan rikkoa, mikään ei samalla oletuksella estä rikkomasta myöskään omistussopimusta. Kaikki omistusoikeudet perustuvat lakiin ja sopimuksiin siinä missä vuokrasopimuksetkin.
Käytännössä on myös olemassa riski, että esimerkiksi valtio pakkolunastaa omistetun tontin. Se on ihan aito riski siinä missä vuokrasopimuksen päättyminenkin, tosin ei kovin todennäköinen.
Summa summarum: oma tontti näyttää puolustavan paikkaansa arvon säilyttäjänä ja tuovan elämiseen ehkä aavistuksen verran enemmän varmuutta kuin vuokratontti. Korkeamman hankintahinnan vuoksi se ei kuitenkaan aina ole mahdollista. Jos tontin voi joko jättää vuokralle tai lunastaa, vuokralle jättäminen voi olla järkevää etenkin silloin, kun suunniteltu asumisaika on lyhyt. Tällöin asunnon matalampi myyntihinta madaltaa seuraavan ostajan kynnystä ostaa, ja ostaja saa itse vapauden valita. Jo lunastettua tonttia kun ei voi enää muuttaa takaisin vuokratontiksi.
Kirjoituksen tarkoitus on herättää ajatuksia ja kannustaa pohtimaan juuri itselle sopivaa vaihtoehtoa. Se ei suosi kumpaakaan ratkaisua, ei omaa eikä vuokratonttia.
Toivottavasti sait tästä kirjoituksesta uusia, hyödyllisiä näkökulmia omaan pohdintaasi!
Asuntoterveisin,
Tomi Hyttinen
LKV, LVV, KTM
